주택 모기지 월 페이먼트를 낮추는 방법과 Monthly Payment에 대한 이해

▨ 융자 금액(Loan Amount)은 월 페이먼트에 가장 큰 영향을 주는 요소

월 페이먼트 금액을 결정 짓는 요소는 크게 보았을 때 총 다섯 가지 정도로 나눌 수 있습니다. (1) 융자금액 (Loan Amount), (2) 이자율 (Interest Rate), (3) 주택세 (Property Taxes), (4) 주택 보험 (Homeowner’s Insurance), (5) 융자 보험 (Private Mortgage Insurance - PMI) 이며, 금액으로만 보았을 때 매 월 페이먼트에 가장 큰 영향을 주는 것은 융자금액 (Loan Amount) 입니다.

융자금액의 결정은 주택 구매 가격(Purchase Price)과 다운페이먼트(Down Payment)에 따라 결정되어 집니다. 모기지 페이먼트 중 원금 부분은 반드시 Loan Amount에 따라 결정된다는 점을 기억해 주시기 바랍니다. 80만불 주택 구입 시 40만불을 다운페이를 할 경우와, 50만불 주택 구입 시10만불을 다운페이 했을 경우의Loan Amount는 같습니다. 이 두 경우, 매 월 모기지 납부 때 내시는 원금의 양은 같습니다. 하지만 80만불 주택과 50만불 해당 주택의 주택세와 보험료는 다르게 되므로 월 페이먼트가 차이 나게 되는 것입니다.

▨ 원금과 이자금의 세부적 차이

30년 상환과 15년 상환의 “이자금(Interest)” 차이는 $150불인 반면에, “원금(Principle)” 차이는 $997불 차이가 나게 됩니다. 이 의미는 매월 추가로 내고 계신 원금이 주택이라는 이름의 통장 안에 자산의 형태로 축적되는 것과 같습니다.

▨ 매월 추가 납부가 주는 효과 (Over Payment)

15년 플랜은 Minimum 월 페이먼트 금액이 부담스러울 수 있습니다. 따라서30년 플랜을 선택 하신 후 매 월 일정 금액을 추가로 납부 하시는 방법으로 상환 기간을 줄여 나가는 것도 좋은 계획 중 하나 입니다. 매월 “추가 납부(Over Payment)”를 하심으로써 30년 만기 이전에 융자를 완납(Payoff) 하실 수 있게 됩니다.

▨ CAHS-OUT 재융자로 언제든지 자산(EQUITY) 유동 가능

추가 납부는 원금 상환은 높일 수 있지만, 현재 내 통장의 보유 금액은 줄어 들게 만듭니다. 간혹 사업을 위한 자금, 또는 급전이 필요한 경우에는 은행에서 인출 하듯이 주택 자산에서도 자금을 꺼내어 쓰실 수 있습니다. 이를 “CASH-OUT REFINANCE”라 부르며, 재융자에 해당 됩니다. 나의 자산이기 때문에 언제든지 원하는 만큼 최대 주택 벨류의 85%까지 받으실 수 있습니다(조건에 따라 80% 까지만 가능할 수도 있습니다). 하지만 재융자 이기 때문에 변호사, 세금, 프로세싱 비용이 들게 되며, 현금을 받으실 때까지 약 21일에서 30일 정도 소요됩니다.

주택 융자 프로그램의 선택도 자산관리의 일부로 보셔야 합니다. 반드시 낮은 이자율만을 Shopping 하시는 것이 최상의 선택이 아닌 경우가 많기 때문입니다. 주택 구입에 앞서 나에게 꼭 맞는 융자 프로그램인지 확인하기 위해서는 어느 정도 주택 융자에 대한 이해력도 필요 하십니다. 융자 전문인과의 상담은 융자 프로그램의 선택을 위해서 만이 아닌 재정상담의 일부로 보실 것을 적극 권유 드립니다. 보다 쉬운 융자 상담을 해 드리고 있습니다. 궁금하신 점이 있으시면 아래의 연락처로 문의 주시면 친절하게 상담해 드리겠습니다.

감사합니다.