코로나 사태 이후에 달라진 융자 절차들은 무엇일까?

많은 분들께서 코로나 사태로 인하여 힘든 시기를 보내고 계십니다. 무엇보다 건강에 유념 하시길 바라며, 이 시기를 잘 이겨내시길 기원하겠습니다. 

이번 칼럼은 코로나 사태 이후 주택 구입 또는 재융자를 계획 하시는 분들께서 많은 질문을 주셨습니다. 따라서 본 칼럼의 내용은 4월 22일자의 Freddie Mac FAQ 자료를 토대로 답변을 작성해 드립니다. 참고자료는 아래의 링크를 통해 더 확인 하실수 있습니다: https://sf.freddiemac.com/faqs/covid-19-selling-faqs

 

 

Q1. 현재 자영업을 운영 하고 있습니다. COVID-19 지침으로 인하여 현재 비지니스 운영을 하지 않고 있더라도 융자 진행이 가능 한가요?

 

 A1. 현재 비지니스 운영을 중단하고 있는 상황이라면 융자 진행이 불가능 하십니다. 단, 융자 수속의 시작은 가능 하시며, 심사 (Underwriting)의 최종 승인만 남겨두고 비지니스 Re-Open을 기다리실 수 있습니다. 여기서 중요한 점은 클로징 날짜를 비지니스 Re-Open 날짜와 맞추어 진행 하셔야 합니다. 하지만 정부의 계획이 계속 바뀌고 있기 때문에 이러한 시간 조정은 현실적으로 힘든 상황이기도 합니다.

 

Q2. 현재 직장인으로 근무 중입니다. COVID-19 지침으로 인하여 자택에서 대기 중이지만 급여를 동일하게 받고 있습니다. 융자 진행이 가능 할까요?

 

A2. 네, 가능 하십니다. 클로징 전에 심사관으로 부터 ‘최근 급여 명세서’를 요청 받게 되시며, Year-To-Date 금액이 이전과 동일하게 증가하고 있다면 문제 없이 클로징이 가능 하십니다.

 

Q3. 현재 직장인으로 근무 중입니다. COVID-19 지침으로 인하여 자택에서 대기 중이며, 급여도 70% 수준으로 줄어든 상태 입니다. 융자 진행이 가능 할까요?

 

A3. 네, 가능 하십니다. 하지만 줄어든 급여를 기준으로 융자 승인을 받으시게 됩니다. 만약 수입 대비 부채율 (Debt-to-Income Ratio)이 넉넉하지 않은 상황 이라면 융자 승인이 어려울 수도 있으니 수속 시작 전에 미리 상의하여 준비 하시는 것이 필요할 것으로 보여집니다.

 

Q4. COVID-19 기간 동안 감정사에게 지불하는 감정 비용 (Appraisal Cost)을 절약할 수 있다는데 어떤 조건이 필요한가요?

 

A4. 개인간의 접촉을 최소화 하라는 지침서가 내려온 상황입니다. 주택 구입 또는 재융자 시 20% 이상 다운페이먼트 / Equity를 충족 하신 경우에는 Property Inspection Waiver를 승인 받게 되시며, 이에 따라 주택 감정을 진행하지 않아도 융자 진행이 가능하게 됩니다. 약 $500불 정도인 감정 비용을 클로징 때 절약 하실수 있게 되십니다. 만약 감정사가 나오더라도 주택 외벽만 확인하고 돌아가는 경우가 많습니다.  

 

Q5. 2019년도 세금 납부를 완료하지 못했습니다. 융자 진행이 가능 한가요?

 

A5. 자영업자인 경우 2019년도 세금 보고 Extension 관련 서류와 2018년 부터 현재 까지의 Profit & Loss statement와 Balance Sheet을 제출해야 합니다. 이는 COVID-19의 영향으로 인하여 현재 비지니스의 수입이 안좋은 영향을 받고 있는지 확인하기 위함 입니다.

 

Q6. 주택 구입중 Income이 부족하여 자식 또는 친인척들로 부터 Cosign(재정 보증)을 받으려 합니다. 가능 여부와 중요 사항은 어떤것이 있나요?

 

A6. Non Occupant Co Borrower의 조건은 이전과 동일 합니다. 다만, 재정 보증을 해 주시는 분께서 주택을 소유 하고 있다면, 현재 모기지를 유예(Forbearance) 하고 있지 않으셔야 하십니다. Forbearance가 있다면 재정 보증자의 Economic Hardship이 인정되기 때문이며, 이를 Remove 하셔야 진행이 가능 하십니다.

 

Q7. FHA 융자를 진행하여 합니다. 이전과 달라진 가이드 라인이 있나요?

 

A7. FHA 융자는 일반융자와는 다르게 정부의 도움을 받는 모기지 플랜 입니다. 이전과 다르게 부채율이 조금 더 낮아야 승인이 가능 하도록 변경 되었습니다. 예를 들어, 이전 수입 대비 부채율은 56%이 였지만 현재는 46% 정도로 하향 조정 되었습니다. 이는 월 수입 $5,000불 인 경우 융자 승인이 가능한 최대 부채 금액이 $2,800불(56%)에서 $2,300불(46%)로 낮아졌다는 의미 입니다. 따라서 진행을 위해서는 현재 보유하고 계신 부채들 중 몇 가지를 갚아야 할 상황이 올 수 있습니다.

 

주택 융자 진행은 심사 시작 전 미리 심사관의 요청을 예측하고, 정부의 가이드 라인을 미리 파악하여 진행 방향을 설계 하는 것이 가장 중요 합니다. 주택 구입이나 재융자를 앞두고 계신 분이시라면 반드시 융자 전문인과 상담해 보시고 진행 하시길 권유 드립니다.

 

본 칼럼에 대한 사항이나, 주택 융자에 관하여 궁금하신 부분이 있으시면 아래의 연락처로 문의 주시면 친절하게 상담해 드리겠습니다.

 

제공: Prime Home Loans, Inc. (NMLS# 98975)

이형운(Sean Lee) 융자 전문인 (NMLS# 1638344)

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