융자 사전 승인(Pre-Approval)의 중요성

매년 2월과 6월 사이에 주택을 구매하시는 Buyer께서는 Seller’s Market을 경험하시게 됩니다. 동시에 여러 개의 계약이 진행되는 경우 Seller 입장에서는 예정된 날짜에 클로징이 가능한 구매자를 선호할 것입니다.

계약서를 작성하실 때 다른 구매자들 보다 더 나은 경쟁력을 갖추기 위해서는 부동산 에이전트의 역할이 가장 중요할 것입니다. 하지만 에이전트가 계약 성사를 하기 위해서는 융자 사전 승인서(Pre-Approval Letter)가 반드시 필요하게 되므로 사전에 꼭 준비하셔야 합니다.

최근 들어 Seller 측에서 융자회사로 융자 사전 승인 여부를 확인하는 전화가 부쩍 늘었습니다. 이 때, 담당 융자 전문인의 확인이 Seller의 결정을 좀 더 명확하게 해 주는 역할도 하기 때문에 융자 사전 승인은 매우 중요한 준비 작업이라 할 수 있습니다.

주택 구입 계획이 있으신 분들은 구입 예정일 3~6개월 전부터 융자 상담을 받아 보셔야 원하시는 집을 찾으셨을 때 곧바로 계약서를 작성하실 수 있게 됩니다.

▨ 수입 대비 부채율(Debt-To-Income Ratio)

최대 융자 가능 금액은 수입 대비 부채율(Debt-To-Income Ratio)로 결정됩니다. 수입 대비 부채율이 일반적으로 50%를 넘지 않을 경우에 융자가 승인되어 집니다. 예를 들면, 김철수 고객님의 월 수입(Income)이 $5,000이라고 가정 할 경우, 그 수입의 50%인 $2,500불 까지 부채(Debt)로 허용 됩니다. 여기에 만약 매 월 자동차 할부금이 $400불, 크레딧 카드 Minimum 페이먼트가 $100불 정도 있으시다면 ($2,500 - $400 - $100 = $2,000) 최대 Mortgage 월 페이먼트는 $2,000이 됩니다. 즉, 김철수 고객님께서 구입 하실 있는 주택의 최대 융자 월 페이먼트 허용 금액은 $2,000이 됩니다. 원금 + 이자 + 주택세 + 주택 보험을 모두 합쳐 월 $2,000이 넘지 않는 경우에 융자 승인이 될 수 있다는 얘기와 같습니다.

▨ 최대 융자 가능 금액 (Maximum Loan Amount)

수입 대비 부채율에 따라 최대 융자 가능한 금액을 산출할 수 있습니다. 김철수 고객님의 경우를 다시 살펴보겠습니다. 최대 융자 금액은 자동차 페이먼트($400)와 크레딧 카드 부채($100)가 있는 경우와 없는 경우로 나눠 비교하였습니다.

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두개의 페이먼트가 있는 경우 최대 월 페이먼트 금액은 $2,000이었지만, 두개의 페이먼트가 없는 경우에는 $2,500 이 됩니다. 두 경우를 비교하였을 때 김철수 고객님께서 받으실 수 있는 최대 융자 금액은 약 $72,000 정도가 차이 납니다. 만약 주택 구입 몇 개월 전부터 기존에 있던 부채들을 해결하시는 경우 좀 더 높은 금액의 융자를 승인 받으실 수 있습니다.

▨ 크레딧 점수(Credit Score)

크레딧 점수는 융자 프로그램 선택과 이자율 결정에 있어 가장 중요한 부분 입니다. EXPERIAN, EQUIFAX, TRANS UNION 의 기관을 통해 점수가 개인마다 산출되며, 740점 이상의 경우 최상군으로 포함됩니다. 점수에 가장 큰 영향을 미치는 요소들은BANKRUPTCY, FORECLOSURE, COLLECTIONS, LATE PAYMENT, HIGH BALANCE, 짧은 기간의 크레딧 등이 있습니다. 주택 구입의 계획이 있으시다면 사전에 체크하셔서 점수를 조금이라도 더 올리신 후 융자 진행을 하시는 것을 추천합니다. 개인마다 다르지만 가장 빠르게는 한달 사이 100점 이상의 상승도 가능 합니다.

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정부에서는 1년에 한 번씩 무료로 크레딧을 체크 할 수 있도록 도와 주고 있습니다. www.annualcreditreport.com으로 가시면 혜택을 받으실 수 있으며, 리포트를 받으신 후 융자 전문인과의 상담을 하시면 주택 준비에 많은 도움이 될 수 있습니다.

2019년도 주택 구입이 있으신 분들은 사전에 연락 주시면 준비하셔야 할 사항들을 도와 드리오니 연락 주시길 바랍니다.

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감사합니다.